Jeder bezahlt in seinem Leben mindestens ein Haus, entweder das eigene oder das seines Vermieters. Warum sollte man also sein hart erarbeitetes Geld in fremde Immobilien stecken, wenn es eine eigene sein könnte? Viele Deutsche träumen vom Häuschen im Grünen. Doch den Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen, scheitert oft an der Umsetzung. Die Gründe dafür sind verschieden. Manche finden kein passendes Objekt, andere haben nicht genug Eigenkapital oder ihr Einkommen ist zu gering und sie erhalten deshalb keine Baufinanzierung. Auch die Region spielt eine Rolle. In einigen Teilen Deutschlands sind Immobilien unbezahlbar, während sie in anderen Regionen extrem günstig sind.
Welche finanziellen Möglichkeiten sind vorhanden?
Bevor es an die Haus- oder Grundstückssuche geht, sollten die eigenen finanziellen Möglichkeiten durchleuchtet werden. Schließlich bringt es nichts, sich ein Haus auszusuchen, was man sich nicht leisten kann. Es muss berechnet werden, wie viel die monatliche Kreditrate maximal kosten darf. Natürlich sollte etwas Eigenkapital vorhanden sein. Im günstigsten Fall handelt es sich um 20 Prozent des Kaufpreises.
Für die Berechnung zählen auch andere Faktoren, wie der Zinssatz, die Dauer der Abzahlung, der Immobilienwert und die Kreditwürdigkeit. Die endgültige Kalkulation wird von der kreditvergebenden Bank gemacht. Als Faustregel gilt, dass die Baufinanzierung nicht mehr als 35 Prozent vom Nettoeinkommen betragen sollte. Sind schon Kredite vorhanden, müssen diese selbstverständlich ebenfalls in die Kostenrechnung einfließen.
Was zählt als Eigenkapital?
Der erste Gedanke ist, dass es sich bei Eigenkapital um Kapital auf dem eigenen Konto oder Barvermögen handelt. Genauso zählen aber auch Lebensversicherungen, Immobilien, ein bereits gekauftes Grundstück, Aktien, Wertpapiere, Edelmetalle, Investmentfonds und ein Bausparguthaben dazu.
Neubau oder Bestandsimmobilie?
Sich ein Haus nach den eigenen Vorstellungen bauen zu lassen, wäre eine schöne Sache. Dann müsste man keine Kompromisse machen, was die Größe und die Raumaufteilung angeht, aber dieser Traum ist ziemlich teuer. Natürlich kann selbst gebaut werden, jedoch kostet das Zeit. Außerdem wäre das eine enorme Doppelbelastung, wenn man weiterhin seinem regulären Job nachgehen will. Entlastung könnte ein Sabbatjahr schaffen. Allerdings wäre die finanzielle Belastung in diesem Fall noch höher. Einen Kredit fürs Eigenheim abzahlen und gleichzeitig Miete bezahlen ist schon belastend genug.
Bestandsimmobilien sind meist um einiges günstiger und sie sind eher einzugsfertig. Je nach handwerklichem Geschick kann auch eine renovierungsbedürftige Immobilie gekauft und selbst Hand angelegt werden. Umso mehr zu tun ist, desto geringer der Kaufpreis. Bei sanierungsbedürftigen Gebäuden kann man sich aber ordentlich verkalkulieren. Oft treten im Nachhinein kostspielige Notwendigkeiten auf. Am Ende könnten die Kosten nah an die eines Neubaus kommen. Wer sich für eine Bestandsimmobilie entscheidet, sollte vor dem Kauf einen Sachverständigen hinzuziehen.
Woher einen Baukredit bekommen?
Der erste Weg führt die meisten Menschen direkt zu ihrer Hausbank. Dabei kann es sich lohnen, im Vorfeld die Zinssätze miteinander zu vergleichen. Wer genug Eigenkapital und ein gutes Einkommen hat, bekommt einen günstigeren Zinssatz als jemand, bei dem das Budget gerade so passt.
Worauf ist zu achten?
Bei einer Hausfinanzierung gibt es einige Fallstricke, auf die es zu achten gilt:
Keine unzähligen Kreditanfragen stellen
Manche Kunden gehen von Bank zu Bank und stellen dort eine Kreditanfrage nach der nächsten. Solche Anfragen bleiben 12 Monate lang in der Schufa stehen. Das heißt, auch andere Banken können sie sehen. Das macht einen schlechten Eindruck und wirkt sich negativ auf eine Kreditbewilligung aus. Nachfolgende Kreditinstitute denken, der Kunde wurde von den vorherigen Banken bereits abgelehnt. Eine Kreditanfrage sollte wirklich erst gestellt werden, wenn man tatsächlich beabsichtigt, einen Kredit zu beantragen. Besser ist es, sich vorerst nur über die Konditionen zu erkundigen.
An die Kaufnebenkosten denken
Im Eifer des Gefechts vergessen viele Hauskäufer, dass sie neben dem Kaufpreis und eventuellen Modernisierungskosten auch Grunderwerbssteuern, Notarkosten, Grundbuchkosten und mögliche andere Nebenkosten bezahlen müssen. Wird ein Haus über einen Makler gekauft, muss eine Maklercourtage bezahlt werden.
Einen Puffer einkalkulieren
Am besten ist es, in jedem Fall einen kleinen Finanzpuffer in das Darlehen einzukalkulieren. Denn im Nachhinein kommt es fast immer zu ungeplanten Kosten. Viele Hauskäufer behelfen sich am Ende mit einer Nachfinanzierung, sofern sie noch ins Budget passt.
Auf die Zinsbindung achten
Die Zinsbindung sollte möglichst lang sein. Wenn die Zinssätze steigen, so wie es jetzt der Fall ist, behält man den günstigeren Zinssatz, bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindungsdauer. In den vergangenen Jahren waren die Zinsen so gering, dass der Unterschied deutlich spürbar ist. Die Zinsbindung kann fünf, zehn oder noch mehr Jahre betragen. Meist werden nur zehn Jahre angeboten, bei einer längeren Dauer kann ein Aufschlag hinzukommen.
Sondertilgungen oder separates sparen
Viele Kreditverträge sind unflexibel, es können also keine Sonderzahlungen geleistet werden. Um das Eigenheim dennoch eher abzuzahlen, kann es sich lohnen, separat zu sparen und das Sparguthaben nach der Zinsbindung zur Tilgung einzusetzen. Bei manchen Banken lassen sich aber auch Sondertilgungen vereinbaren.
Bereitstellungszinsen nicht vergessen
Wer baut oder modernisiert, erhält das Geld etappenweise. Nach einer Teilauszahlung möchte die Bank Baufortschritte sehen, bevor sie den nächsten Teilbetrag auszahlt. Für den Teil, der noch nicht abgerufen wurde, berechnen viele Banken Bereitstellungszinsen.
Möglichkeiten zur Förderung
Vor dem Bau oder der Modernisierung ist es ratsam, sich zu erkundigen, ob es Förderungen für geplante Maßnahmen gibt. Über die KfW-Bank lassen sich günstige Darlehen und Tilgungszuschüsse beantragen, wenn die Förderungsvoraussetzungen eingehalten werden. Gerade für Familien mit Kindern lohnt sich das. Seit 2018 kann für jedes Kind Baukindergeld beantragt werden. Zehn Jahre lang gibt es für jedes Kind 1.200 Euro im Jahr.
Fazit: Um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, bedarf es einiges an Planung und Kalkulationen. Überraschungen tauchen fast immer auf, aber wer sich im Vorfeld gut informiert, alle möglichen Kosten und einen Puffer einkalkuliert, hat es später leichter, auftretende Schwierigkeiten zu meistern.
